震惊！南昌空置率竟居全国第一！高达20%！
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从1998年房改以来，在长达24年的房地产市场发展历史中，空置房的数字一直都保持着“神秘感”，原因无它，统计起来太难，学术界、经济学界、地产界的争议也一直存在。
中国住房供给与空置率情况始终是一个难解之题。
南昌空置率20%，居28个大中城市之首
8月5日，贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，针对国内28个城市的3万个小区的空置率水平进行调研。
调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间，南昌空置率20%，居全国第一。
住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。
分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。
对于空置住房的定义，国内外并无统一标准。
贝壳研究院选取平台链接的资深经纪人——即入职三年及以上业务“老人”，对其业务范围内的小区摸底调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。
报告显示，本次调研范围未包括期房和现房待售部分，故较其他统计口径会整体偏低。也就是说实际的空置率比这个数据还要高。
如果按照国际通行标准，我国的住房空置率绝对太高了，甚至已经到了商品房严重积压的范围。
房屋空置率的影响因素
住房空置率高低与购房门槛、老龄化程度、租金回报有关，而其中租金回报的高低是决定因素。
人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性，老龄化越高，房屋空置率越高。
根据南昌市统计局发布数据，2021年，南昌市常住人口中60岁及以上人口94.71万人，占总人口的14.71%；65岁及以上人口68.89万人，占总人口的10.70%。
根据联合国常用的人口老龄化划分标准：一个国家或者地区的60岁以上人口占总人口的比例达到10%或者65岁人口占总人口的比例达到7%，即标志着该地区进入了老龄化社会。
房价越低、按揭贷款比例越低的城市，拥有多套住房的成本越低，进而住房空置成本越低，空置率越高。
据爱房网统计，2022年7月，南昌市新房住宅均价13528元/㎡，在这28个大中城市中房价偏低。
目前南昌首套房首付比例为20%，按揭贷款比例为80%，二套房首付比例为30%，按揭贷款比例为70%。
租金越低，房屋空置率越高，持有空置住房的机会成本，即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。
据贝壳研究院数据，重点城市租金（中位数）与住房空置率的相关系数为-0.70，租金与住房空置率显著负相关。
南昌月租金中位数在1600元以下，排在28个大中城市的末位，与空置率较低的深圳、北京、上海月租金5000元以上相比，租金低了三分之二。
老龄化的到来、房价的偏低、购房门槛的降低、租金的相对低廉，这些都构成了南昌空置率高的原因。
房屋空置率过高怎么解决？
过高的房屋空置率可能会带来房价下跌的风险，从市场供需角度来看，空置住宅意味着潜在供给，高空置率等同于大量潜在供应。
当房价下跌预期较强时，大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增，加剧供求失衡而放大房价下跌风险。
自从南昌放宽购房政策之后，市场上的二手房数量激增。根据野天鹅网站数据显示，2022年07月，南昌二手房房价为11850元/平米，同比下跌了12.57%。
正因如此，有专家建议推出房产空置税，具体操作模式可以参考香港模式。
2018年6月28日，香港地区发布主要针对一手房的空置期为超过6个月的房屋征税，税率为房屋总价款的5%，按年征收。为了抑制炒作，还向内地买家征收30%的印花税，效果立竿见影。
不过按照目前大陆的市场来看，房产空置税的到来还需要时间。
不过已有城市转换思路，5月11日长沙发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限不低于10年，盘活用作租赁后的住房，将不纳入家庭住房套数计算。
长沙的“盘活存量”以“租换房票”的政策，释放了改善性购房者的需求，并且在当月初见成效，新房成交环比增35%。
南昌如此高的空置率，接下来也会采取一些相应的措施解决吗？
南昌新建区：去化周期达21个月
南昌住房空置率20%的数据还未包括期房和现房待售部分，如果加上期房和现房待售部分，未来房屋的空置率应该还不止于此。
根据江西同策研究院的统计，截止2022年6月，南昌主城区商品住宅库存约262万㎡，去化周期约10.2个月，库存集中在九龙湖、湾里及青云谱，赣江新区在售项目少，流速较慢，库存去化周期长。
截止2022年6月，新建区库存约125万㎡，去化周期21个月。
截至2022年5月底，南昌县库存约115万㎡，去化周期约14个月。
结合上面的数据，新建区和南昌县的住宅库存面积合约240万㎡，比主城区的库存面积还大，这也不难理解，南昌县、新建区发布购房政策，其中南昌县购房补贴最高500元/㎡，人才最高5万元购房补贴，购买商品房最高10000元消费券；新建区，最高购房补贴500元/㎡，最高发放10000元消费券。
一边是20%的空置率，一边是大量的库存积压，南昌该如何化解？优质的产业规划，引进实力雄厚的公司，同步完善城市配套，才能进一步吸引和留住人才，或许才是解决之道。
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